Por: Joel Lopes Leite, Economista
O sector imobiliário é um dos sectores que tem crescido de uma forma regular nos últimos anos em muitos países, causando assim grandes impactos nas suas economias enquanto vão se verificando várias previsões de crescimento no produto interno bruto. A China, um dos países que mais cresceu nos últimos vinte anos é uma das economias que está a enfrentar o verdadeiro dilema no mercado imobiliário devido à factores como demanda aquecida, políticas governamentais, especulação imobiliária, condições económicas, oferta de imóveis e condições de mercado globais, o sector de construção já chegou a contribuir para 30% do produto interno bruto desta economia.
Segundo alguns relatórios estatísticos do governo chinês e algumas consultorias especializadas no sector imobiliário, de 2000 a 2010 este sector chegou a crescer 25%, seguindo de uma queda superior ao dobro de 2010 a 2020 quando a taxa de crescimento foi de apenas 8%, nesta década o mercado continuou a crescer de baixo de um ritmo mais lento, mostrando também o princípio do seu abrandamento e uma crise devido à factores como a dívida das empresas no sector imobiliário e a pressão que muitos compradores e investidores enfrentam ao decorrer deste período.
Depois de 2020 o mercado teve um grande impacto nos seus dados estatísticos devido à crise da COVID-19, situação que baixou os rendimentos económicos e levou a desaceleração do mercado imobiliário. Esta situação que continuou a impactar o aumento dos preços dos imobiliários, a especulação dos preços e a dívida das empresas do sector imobiliário. O rápido crescimento do mercado imobiliário também poderá ser um dos grandes causadores desta crise, e o crescimento de 25% em apenas uma década também faz pressão aos rendimentos que os investidores deste mercado tiveram acesso para implementar de vários projectos, causando assim excesso de oferta neste período e uma pressão psicológica nas famílias para o endividamento para a conceção de imóveis.
Apesar desta crise ter se verificado, ela começou a ser intensificada quando o governo chinês resolveu implementar medidas para conter o aumento do preço dos imóveis e a especulação de preços no mercado imobiliário divido aos impactos que as mesmas têm causados a diversas empresas para condicionar a produção e o crescimento de outros sectores. Foram adotadas várias medidas como:
- Restrição no financiamento para compra comprar imóveis, para limitar a quantidade de empréstimo disponíveis para aquisição de imóveis;
- Controle de preços, com ordem de limites para valores de alguns imóveis em algumas das cidades;
- Restrições ao investimento estrangeiro no sector imobiliário, visando reduzir as especulações;
- Aumento da fiscalização e regulamentação do mercado imobiliário, com objectivo de garantir mais transparência e evitar praticas abusivas.
A national bureau of statistics of china fez um estudo sobre o índice de preços de vendas de edifícios residências comercias recém-construidos em 70 grandes cidades da
China onde foram apresentadas a média de preço dos imóveis nestas cidades e a sua variação. As cinco cidades mais produtivas da China como XANGAI, PEQUIM, SHEZEN, CANTÃO ( GUANZHOU) E CHONGQUING apresentaram algumas das maiores variações e preços devido o grande volume de actividades económicas que fomenta a grande procura e impura a curva da oferta deste imobiliário para abaixo sem existir um grande equilíbrio nestas cidades. O gráfico mais abaixo mostra que a cidade de Xangai foi a obteve a maior média de preços de janeiro a abril de 2024 com 104,2 seguindo pela cidade de Pequim e Choungqing com 100,6 cada, existindo uma variação média de 100,3 os preços de Xangai e 99,3 na cidade de Pequim.
Estes dados mostram que apesar de estás serem as cidades mais produtivas da China durante os últimos anos, elas não são as cidades que apresentaram os preços mais elevados no sector imobiliário durante o período em análise, pois, as cidades que mais inflacionaram os preços no sector imobiliário foram as cidades de Tianjin, Taiyuan, Xangai, Hangzhou, Chengdu e Xi´an, estás cidade tiveram um médio de preço de janeiro até abril a volta dos 102,6 como mostra a figura do gráfico.
O governo chinês também implementou outras medidas para poder conter a situação depois se verificar uma possível situação de princípio de uma bola imobiliária, isso través de restrições ao financiamento de compra de imóveis, limite ao número de propriedades que uma pessoa pode possuir e proibição de compra de imóveis em cidades com os preços mais elevados como aquelas presentadas na figura do gráfico e a redução taxa de juros de referência.
Estima-se que estais medidas não foram suficientes para enfrentar a crise no mercado imobiliário devido à queda dos preços dos imóveis neste mercado, causando assim uma crise no mercado imobiliário chinês. Segundo os dados publicados pelo Gabinete Nacional de Estatística (GNE) do país, tomando como referência os preços das 70 cidades, os preços das casas novas caíram 0,45% em dezembro do ano passado face ao mês anterior. Podemos verificar que o preço dos imobiliários com edifícios, residências mais usados apresentou um preço mais alto em média de 97,00 no período de janeiro a abril e uma variação de 99,4, isso na cidade de Shiijazhuang, preço mais baixo foi verificado na cidade de Xiamen com 90,7 de janeiro a abril, com variação de 98,3.
Nas duas décadas analisadas nos parágrafos acima, as taxas de juros de referência da economia tinham saído de 5,31% em 2010 para 5,81% em 2020 para poder conter a demanda dos imóveis, e reduzir um possível risco da bolha imobiliária. Na década de 2010 a 2020 a taxa de referência saio de 4,35% a 3,85% devido ao período que a economia vivia de queda na compra de imobiliário e na finalização de alguns projectos por parte dos investidores neste mercado, participando na redução do crescimento deste mercado de 25% a 8% em vinte anos.
Actualmente a economia opera com uma taxa de juros de referência de 3,45% e os objectivos do governo continua a ser a contenção na crise do sector imobiliário, política de valorização dos preços e no incentivo aos compradores. Esta política de diminuição da taxa de juros de referência também é uma das estratégias do governo para valorizar os preços imóveis e estimular a demanda de crédito imobiliário, medidas que surgem para atingir a sustentabilidade no mercado imobiliário.
Segundo a Flitch Ratings, o Banco nacional da China anunciou um programa de empréstimo de 300 mil milhões de yuans em 17 maior de 2024 para permitir que as empresas públicas locais adquirissem propriedades no sector imobiliário concluídas, mas não vendidas e a convertessem em habitação social, o Banco espera que o programa possa levar a empréstimos bancários totais de 500 mil milhões de yuans. Numa altura em que os preços dos imobiliários continuam a sofrer depreciação no seu valor monetário, o governo continua a tomar decisão como a diminuição da taxa de juros de referência para estimular a compra. Muitos dos citadinos ainda insistem em poupar os seus valores e não consumir os mesmos para estimular a economia do país, resultado que continua a desincentivar o consumo em várias circunstâncias.
Apesar de, estas medidas adotadas pelo governo para poder travar a crise no sector imobiliário, os preços das casas continuam a ser uma das maiores preocupações por parte dos investidores e tomadores de empréstimos, os incentivos vão surgindo por parte do governo, mais o compromisso de liquidação e aderência dos imobiliários ainda têm causados impactos negativos neste mercado. E as empresas imobiliárias continuam com as suas dificuldades em liquidar as suas dívidas perante aos credores, e muitos projectos continuam por concluir. Segundo o site da Mordor Intelligence, espera-se que a China gaste quase 13 bilhões de dólares em edifícios até 2030.
Fontes: National Bureau of Statistics of china
Perspectiva Imobiliária Global Maio 2024 (jll.com)
Preços de Venda de Edifícios Residenciais Comerciais em 70 Cidades de Médio e Grande Porte em Abril de 2024 (stats.gov.cn)
Find a CBRE Employee or Office | CBRE China
Dinâmica do mercado global de escritórios | Pesquisa JLL
https://www.mordorintelligence.com/pt/industry-reports/china-construction-market
Economia chinesa em apuros: Um retrato em cinco gráficos (doutorfinancas.pt)
